CONSULENZA ED ASSISTENZA LEGALE IN DIRITTO CIVILE E COMMERCIALE
Raffaele Rizzo - Avvocato a La Spezia

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Volevo conoscere quali sono gli effetti di un patto o accordo di prelazione in relazione alla facoltà di disporre che spetta di diritto al proprietario? E volevo sapere qual'è la differenza tra la prelazione volontaria e la prelazione legale?

Con il patto di prelazione una parte attribuisce all'altra il diritto di essere preferito alle altre parti, a parità di condizioni, nell'eventualità in cui il soggetto che ha assunto l'obbligazione si determini a stipulare un contratto.

Nell'ipotesi in cui il proprietario di un bene abbia stipulato un contratto di prelazione, prima di alienare il bene ad un terzo, sarà obbligato ad offrirlo a chi contrattualmente ha conseguito il diritto di prelazione, alle stesse condizioni cui il terzo sarebbe disposto ad acquistare.

Il patto di prelazione (c.d. Prelazione volontaria) ha efficacia meramente obbligatoria, pertanto in caso di mancato adempimento, chi ha il diritto di prelazione potrà agire per ottenere il risarcimento del danno. Non potrà invece avere una tutela di tipo reale e pertanto non potrà riscattare il bene presso il terzo acquirente.

Con il patto di prelazione volontaria è possibile quindi comprimere la facoltà di disporre del proprietario, che nel caso di mancata osservanza dell'obbligo assunto sarà tenuto a risarcire il titolare del diritto di prelazione.

La prelazione legale, invece è opponibile ai terzi, e quindi, il soggetto titolare del diritto di prelazione ha la facoltà di riscattare il bene presso il terzo acquirente.

Le ipotesi di prelazione legale sono previste per legge.

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Sono conduttore di un fondo ad uso commerciale sito nella mia città e da anni esercito attività di bar, se il proprietario decide di vendere il suddetto immobile posso esercitare il diritto di prelazione?

L'art. 38 della Legge 27 luglio 1978, n. 392, stabilisce che, nell'ipotesi in cui il locatore intenda alienare l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione, se l'immobile era adibito all'esercizio di un'attività commerciale. L'art. 35 della stessa Legge, precisa che la disposizione di cui sopra non si applica "in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori”.


Nel caso prospettato il diritto di prelazione le spetterà senz'altro essendo l'immobile locato adibito ad attività di bar e pertanto adoperato, nell'esercizio dell'impresa, come luogo aperto alla frequentazione diretta dei destinatari finali dell'offerta di beni o servizi.

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Potrebbe specificarmi alcuni casi di prelazione previsti dalla Legge?

Per esempio, la Legge 392/78 all'art.38 stabilisce che il locatore se decide di alienare l'immobile locato deve obbligatoriamente darne comunicazione la conduttore, specificando il corrispettivo e le altre condizioni previste per la conclusione del contratto di compravendita. Analogo diritto di prelazione spetta al conduttore di fondi rustici ai sensi della Legge 590/65 art.8, ovvero il diritto di prelazione spettante al confinante coltivatore diretto in caso di alienazione del fondo rustico (art. 7 L.817/71 e art.7 dlgs 228/2001). Altra ipotesi è prevista dal codice civile per i coeredi nella comunione ereditaria (art. 732 c.c.). In tutte queste ipotesi, in caso di mancato adempimento del soggetto obbligato, il soggetto titolare del diritto di prelazione ha la facoltà di riscattare il bene presso il terzo acquirente.

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Vorrei acquistare un lotto di diverse particelle di terreni agricoli, ma il venditore, dato il numero di confinanti, non vuole dare comunicazione agli stessi la sua intenzione di vendere. Cosa prevede la legge in proposito?

La disciplina dettata dal nostro ordinamento in tema di diritto di prelazione e di riscatto in favore del proprietario (coltivatore) del fondo confinante, con il fondo offerto in vendita, prevista dalla legge n. 590 del 1965 e dalla legge n. 817 del 1971,  pone degli obblighi a carico del venditore che si appresta ad effettuare la vendita, disponendo che: “Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni”. E prosegue al comma succesivo: “Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dell'acquirente e da ogni altro successivo avente causa”. L'art. 7, 2°comma n.2 della L.817/71, dispone che il diritto di prelazione spetti anche :“al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti” (cd. Prelazione del confinante).

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