L'ordinanza di Cassazione n. 24871/2024 stabilisce che, in caso di ritardata restituzione di un immobile, una proposta di nuova locazione da parte del conduttore costituisce un valido parametro per liquidare il danno, anche se rifiutata dal locatore. Questo criterio garantisce una valutazione equilibrata del risarcimento.
La recente ordinanza n. 24871 del 16 settembre 2024, emessa dalla Corte di Cassazione (Sez. 3, Presidente Frasca Raffaele Gaetano Antonio, Estensore e Relatore Dell’Utri Marco), offre un’importante precisazione sui criteri di liquidazione del maggior danno derivante dalla ritardata restituzione di un immobile locato, regolato dall’art. 1591 c.c. La Corte si è pronunciata su un caso riguardante il conduttore che, pur essendo in ritardo nella riconsegna dell’immobile, aveva proposto al locatore una nuova locazione dello stesso immobile come modalità alternativa per evitare l’applicazione del risarcimento per il maggior danno.
La Fattispecie e il Maggior Danno da Ritardata Restituzione
L’art. 1591 c.c. stabilisce che, in caso di ritardata restituzione dell’immobile da parte del conduttore, il locatore ha diritto al risarcimento dei danni, includendo il “maggior danno” subito per la ritardata disponibilità dell’immobile. Questo maggior danno rappresenta un risarcimento aggiuntivo rispetto al semplice canone di locazione non pagato. La valutazione di tale danno, tuttavia, può risultare complessa e richiede che il locatore dimostri la perdita di ulteriori opportunità economiche o l’esistenza di spese extra causate dal ritardo.
Proposta di Nuova Locazione e Parametri di Liquidazione del Danno
Nell’ordinanza, la Cassazione ha stabilito che una proposta seria e specifica di nuova locazione avanzata dallo stesso conduttore costituisce un parametro valido per la liquidazione del danno da ritardata restituzione. Ciò vale anche qualora il locatore rifiuti tale proposta. In altri termini, il rifiuto del locatore a una nuova locazione non compromette il valore probatorio della proposta, che può essere utilizzata dal giudice come base di calcolo del maggior danno.
Questa interpretazione consente di introdurre un criterio di valutazione del danno che tiene conto del comportamento del conduttore, offrendo una soluzione pragmatica nel caso in cui il conduttore proponga una prosecuzione del rapporto locativo. In questo modo, si evita che il locatore possa rifiutare la proposta del conduttore senza validi motivi e ottenere comunque una liquidazione più elevata del danno.
Conseguenze Pratiche e Rilevanza della Decisione
L’ordinanza ha importanti implicazioni per la prassi locativa: il comportamento del conduttore e l’eventuale disponibilità a proseguire la locazione diventano elementi rilevanti nella valutazione del danno. La decisione pone un freno alla possibilità di ottenere liquidazioni sproporzionate del danno e tutela, al contempo, sia il diritto del locatore a un risarcimento equo sia il conduttore che dimostri una volontà proattiva nel risolvere il ritardo.
Conclusioni
L’ordinanza n. 24871/2024 chiarisce che la proposta di nuova locazione da parte del conduttore può essere considerata un parametro idoneo per la liquidazione del danno da ritardata restituzione, indipendentemente dal rifiuto del locatore. Questa pronuncia rappresenta un equilibrio tra gli interessi delle parti e costituisce una guida importante per i giudici nella valutazione dei danni da ritardata restituzione, rafforzando un approccio equo e bilanciato nel rispetto degli obblighi contrattuali.
