CONSULENZA ED ASSISTENZA LEGALE IN DIRITTO CIVILE E COMMERCIALE
Raffaele Rizzo - Avvocato a La Spezia
 
Che cosa si intende per negozio giuridico simulato?

Si ha un negozio giuridico simulato quando le parti, d'accordo, pongono in essere deliberatamente dichiarazioni difformi dall'interno volere; le parti, perciò, pongono in essere un negozio giuridico del quale non vogliono gli effetti, ovvero si propongono di realizzare effetti diversi da quelli tipici del negozio posto in essere.

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Possiamo individuare degli elementi tipici della simulazione?

La simulazione, disciplinata dagli artt. 1414 e segg. c.c., è caratterizzata dai seguenti elementi:

- Divergenza voluta: ossia un contrasto consapevole tra la dichiarazione e l'effettiva intenzione di chi la pone in essere;

- Accordo simulatorio: cioè un'intesa reciproca delle parti sulla divergenza tra il negozio stipulato e il loro effettivo rapporto;

- Intenzione di ingannare i terzi: tale fine è immanente nella simulazione e, come tale, di per sé non è illecito.

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Quali tipi di simulazione esistono?

La simulazione può essere assoluta quando le parti pongono in essere un dato negozio, ma in realtà non vogliono alcun negozio; oppure può trattarsi di simulazione relativa quando le parti pongono in essere un dato negozio (c.d. simulato) ma in realtà vogliono un negozio diverso (c.d. dissimulato) che è contenuto nelle contro dichiarazioni.

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Che effetti ha la simulazione tra le parti?

Tra le parti ha effetto la realtà della situazione occultata sotto l'apparenza del negozio simulato; in caso di simulazione assoluta, perciò, il negozio simulato non produce effetto alcuno mentre, in caso di simulazione relativa, il negozio simulato non produce alcun effetto ma il negozio dissimulato, in quanto voluto, produce effetti se ha i requisiti di sostanza o di forma richiesti dalla legge.

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Quali sono gli effetti della simulazione nei confronti dei terzi?

Occorre premettere che sono terzi tutti coloro che in base alla situazione reale vantano un diritto che risulta escluso, inopponibile o ridotto rispetto all'atto simulato.

I terzi pregiudicati dal contratto simulato sono senz'altro interessati a dedurre la simulazione e possono farne dichiarare la nullità; i terzi subacquirenti in buona fede che, avendo fatto affidamento sulla dichiarazione, hanno acquistato diritti dal titolare apparente fanno salvo il loro diritto; infatti la simulazione non può essere loro opposta né dalle parti contraenti né dagli aventi causa o dai creditori del simulato alienante, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di simulazione.

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Ho comprato in buona fede un terreno da Caio, che lo ha acquistato da Tizio con vendita simulata. Tizio potrà oppormi la simulazione?

Tizio non potrà opporre la simulazione tranne nel caso in cui la trascrizione della domanda di simulazione sia avvenuta prima della trascrizione del mio acquisto, poiché in questo caso avrei avuto la possibilità di conoscere la reale situazione.

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Tizio non potrà opporre la simulazione tranne nel caso in cui la trascrizione della domanda di simulazione sia avvenuta prima della trascrizione del mio acquisto, poiché in questo caso avrei avuto la possibilità di conoscere la reale situazione.

Occorre fare una distinzione tra i creditori del simulato alienante, i quali possono fare valere la simulazione che pregiudica i loro diritti, e creditori del simulato acquirente che, se garantiti da pegno o ipoteca sui beni che hanno formato oggetto della simulata alienazione non possono vedersi opporre la simulazione, perché vantano un diritto reale sui beni stessi; se chirografari, cioè non garantiti, possono vedersi opporre la simulazione, a meno che non abbiano già compiuto atti di esecuzione sui beni stessi, in buona fede.

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Cosa occorre fare per far accertare una simulazione?

Per fare accertare una simulazione il soggetto interessato deve adire l'Autorità giudiziaria con una speciale azione detta azione di simulazione. Trattasi di azione di mero accertamento tendente a far valere la realtà contro l'apparenza e cioè l'inefficacia del negozio simulato.

Legittimati attivi sono le parti e i terzi interessati cioè coloro che sono attualmente o potenzialmente pregiudicati dalla situazione apparente.

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In che modo è possibile provare in giudizio la simulazione?

La prova della simulazione è disciplinata in modo particolare dalla legge all'art. 1417 c.c.

Le parti incontrano i limiti stabiliti dalla legge per la prova testimoniale tranne nell'ipotesi in cui la prova sia diretta ad accertare l'illiceità del negozio dissimulato, nel qual caso la prova testimoniale è ammessa senza limiti; le parti pertanto hanno l'onere di provare la simulazione mediante la contro scrittura in quanto si tratta di provare un fatto contestuale o anteriore (l'accordo simulatorio) contrario al contenuto del documento dal quale risulta il contratto simulato. I terzi, invece, possono dare prova della simulazione senza limiti, con qualsiasi mezzo.

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Vorrei maggiorare nel rogito il prezzo di vendita di un terreno, in maniera da scoraggiare altri eventuali acquirenti ed eludere il loro diritto di prelazione. Contro quali rischi potrei incorrere?

Nel caso in oggetto si propone di stipulare un contratto di vendita (rogito notarile) in cui sarà dichiarato un prezzo superiore (simulato) al prezzo che verrà effettivamente versato dall'acquirente.

La maggiorazione simulata del prezzo di cessione del terreno, effettuata al fine di scoraggiare il confinante dall'esercitare il diritto di prelazione e di riscatto, porta con sé una serie di problematiche e rischi che cerco, brevemente, di enucleare.

Per quanto relativo all'aspetto fiscale, la simulata maggiorazione del prezzo di vendita comporta un innalzamento dei costi dell'atto di cessione.

Oltre a ciò, e questo è l'aspetto più importate, i confinanti, potrebbero far valere la simulazione relativa (ai sensi dell'art.1414 2° comma c.c. ) allorquando siano in grado di dimostrare che il prezzo che compare nel contratto di vendita sia superiore rispetto a quello effettivamente versato dall'acquirente.

E' plausibile che in questa ipotesi, i confinanti esperiscano, un'azione giudiziaria di simulazione relativa nei confronti dell'acquirente, volta a dimostrare la simulazione del prezzo di vendita, e contestualmente, propongano l'azione di riscatto della proprietà ai sensi di Legge.

In questo caso, se il Giudice ritenesse fondata la domanda, il confinate otterrebbe il riscatto della proprietà del terreno versando unicamente il prezzo dissimulato, cioè l'importo realmente versato dall'acquirente e non quello dichiarato fittiziamente nel rogito.

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