CONSULENZA ED ASSISTENZA LEGALE IN DIRITTO CIVILE E COMMERCIALE
Raffaele Rizzo - Avvocato a La Spezia

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Cosa si intende per “sfratto per morosità”?

Lo sfratto per morosità, è un procedimento diretto ad ottenere dal giudice l’emanazione di un provvedimento che convalidi lo sfratto, per mancato pagamento del canone pattuito, dichiarando altresì la risoluzione del contratto.

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Chi è competente a pronunciare i provvedimenti necessari?

Le competenze sono del tribunale dove si trova la cosa locata.

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Il conduttore deve necessariamente essere assistito da un legale?

L'intimazione di sfratto, segue il rito speciale, pertanto, l'intimato potrà comparire personalmente in udienza, vale a dire senza l’obbligo di munirsi di un difensore.

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Come si svolge il procedimento?

Il procedimento inizia con una intimazione, rivolta al conduttore, di lasciar libero l'immobile, con contestuale citazione per la convalida. L'intimazione deve essere notificata in mani proprie, se ciò non è possibile, l'ufficiale giudiziario deve spedire all'intimato un avviso a mezzo lettera raccomandata della effettuata notificazione.

La mancata comparizione o mancata opposizione dell'intimato, porta il giudice a convalidare lo sfratto per morosità e dispone direttamente in calce sulla citazione, la formula esecutiva. Quando l'intimato non compare, la formula esecutiva ha effetto dopo 30 giorni dalla sua apposizione.

L'ordinanza ha natura di provvedimento di condanna, poiché dispone il rilascio dell'immobile ed ha carattere costitutivo, risolvendo il rapporto locatizio. Il giudice, inoltre, emette decreto ingiuntivo in calce ad una copia dell'atto di intimazione.

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Cosa si intende per termine di grazia?

L'intimato può comparire all’udienza fissata per la convalida dello sfratto, non contestare la morosità, e chiedere un termine per sanare il suo debito (termine di grazia), ma ciò nelle sole locazioni ad uso abitativo; il giudice quindi può concedere un termine perentorio, di regola non superiore ai 90 giorni, per il pagamento dei canoni maturati, degli interessi legali e delle spese giudiziali, liquidate dallo stesso giudice. Eseguito il pagamento, liquidata la morosità, il procedimento si estingue, in difetto il giudice convalida lo sfratto per morosità.

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Cosa accade se l’intimato compare in udienza e si oppone allo sfratto?

Quando l'intimato compare e presenta opposizione, il giudice può trasformare il rito speciale in un normale procedimento di cognizione. Perché ciò accada, l'opponente deve presentare eccezioni scritte, oppure indicare la sussistenza di gravi motivi.

Quando le eccezioni non sono fondate su prova scritta, oppure sono assenti gravi motivi, il giudice convalida l'intimazione, pronunziando ordinanza non impugnabile di rilascio immediatamente esecutiva, con riserva di esaminare le eccezioni del convenuto. Se l'intimato contesta l'ammontare della somma pretesa, il giudice può disporre il pagamento della somma non controversa concedendo un termine non superiore a 20 giorni. Saldato il debito, il giudice può estinguere lo sfratto per morosità, oppure decidere di rinviare il giudizio ad un procedimento di cognizione ordinario.

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