CONSULENZA ED ASSISTENZA LEGALE IN DIRITTO CIVILE E COMMERCIALE
Raffaele Rizzo - Avvocato a La Spezia
 
Quali vantaggi attribuisce la titolarità di un diritto di ipoteca?

L'ipoteca, qualificata nel nostro ordinamento diritto reale di garanzia avente ad oggetto esclusivamente beni immobili, consente al suo titolare di espropriare legittimamente, anche nei confronti di un successivo acquirente, i beni su cui grava l'ipoteca stessa e di essere soddisfatto con preferenza su ogni altro creditore sul prezzo ricavato dall'espropriazione.

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Come si costituisce un'ipoteca?

L'ipoteca può trovare la propria fonte nella legge, in un provvedimento dell'autorità giudiziaria o in un atto di autonomia privata. In ogni caso, comunque, l'ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei pubblici registri immobiliari, tenuti presso l'Agenzia del Territorio (ex Conservatoria dei registri immobiliari).

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Quali soggetti godono dell'ipoteca legale?
Tali soggetti, individuati dall'art. 2817 c.c., vanno individuati nel venditore sugli immobili venduti, limitatamente all'adempimento degli obblighi derivanti dalla compravendita, nei coeredi, i soci e altri condividenti, in relazione al pagamento dei conguagli dovuti all'esito dello scioglimento della comunione, sugli immobili assegnati, nonché nello Stato, sopra i beni dell'imputato e della persona civilmente responsabile.
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Quali provvedimenti dell'autorità giudiziaria consentono di iscrivere ipoteca?

Ogni sentenza di condanna al pagamento di una somma, all'adempimento di un'altra obbligazione o al risarcimento dei danni, anche da liquidarsi in separata sede, costituisce un titolo idoneo all'iscrizione dell'ipoteca sui beni del debitore, a norma dell'art. 2818 c.c. La legge, peraltro, attribuisce la medesima efficacia anche ad altri provvedimenti giurisdizionali, tassativamente individuati, quali il decreto di omologazione della separazione consensuale ed il decreto ingiuntivo.

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Come può avvenire la concessione d'ipoteca su base volontaria?

Tale concessione può validamente avvenire anche mediante dichiarazione unilaterale, oltre che in forza di contratto, purché si adotti la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata, autenticata o accertata giudizialmente, sotto pena di nullità, ai sensi dell'art. 2821 c.c. Non è invece ammessa la concessione dell'ipoteca mediante testamento. Nell'atto costitutivo, comunque, il bene immobile deve essere precisamente descritto, con indicazione completa della sua natura, del Comune nel cui territorio si trova e degli estremi identificativi catastali.

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Quali documenti sono concretamente richiesti per provvedere all'iscrizione dell'ipoteca?

A tal fine occorre presentarsi presso l'ex Conservatoria dei Registri Immobiliari (attuale Agenzia del Territorio), muniti del titolo costitutivo, insieme con una nota sottoscritta dal richiedente in duplice originale, richiesta in formato floppy-disk in molti uffici dislocati sul territorio nazionale. Tale nota deve contenere svariate informazioni, quali cognome, nome, luogo e data di nascita, nonché codice fiscale del creditore, del debitore e dell'eventuale terzo datore di ipoteca; il domicilio indicato dal creditore nella circoscrizione del Tribunale in cui ha sede l'ufficio dei registri immobiliari; il titolo, completo della data e del nome del pubblico ufficiale che lo ha ricevuto o autenticato; la somma per la quale si iscrive l'ipoteca; gli interessi prodotti dal credito; la scadenza del credito, nonché, da ultimo, la natura e la situazione dei beni gravati. Peraltro, ad iscrizione avvenuta, il funzionario preposto all'ufficio restituisce al creditore richiedente uno degli originali della nota, certificando la data ed il numero d'ordine dell'iscrizione.

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Quanto “dura” l'efficacia dell'ipoteca?

L'iscrizione ipotecaria conserva la propria efficacia per vent'anni decorrenti dalla data dell'iscrizione stessa, cosicché tali effetti cessano se l'iscrizione non viene rinnovata prima che scada il suddetto termine. Una volta che esso sia scaduto, il creditore può comunque procedere ad una nuova iscrizione, ma l'ipoteca in tal caso prende grado dalla data della nuova iscrizione, venendo meno gli effetti dell'iscrizione precedente.

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Come si risolve un conflitto tra più creditori ipotecari?

Un conflitto vero e proprio, in senso tecnico, tra una pluralità di creditori ipotecari non può configurarsi, dal momento che ogni iscrizione ipotecaria prende un numero d'ordine progressivo che ne determina il grado, ai sensi dell'art. 2852 c.c. Ne deriva che su uno stesso bene immobile potranno ad esempio essere iscritte anche tre ipoteche, di primo, secondo e terzo grado, per importi diversi, ed i tre creditori dovranno soddisfarsi, fino alla concorrenza del dovuto, secondo l'ordine sopra indicato. Si deve pertanto ritenere che, qualora il bene risulti già ipotecato per crediti superiori al suo reale valore di mercato, rischia di diventare inutile l'iscrizione di un'ulteriore ipoteca di grado successivo.

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Come può comportarsi il terzo acquirente di un immobile gravato da ipoteca, se vuole evitare un'espropriazione nei propri confronti?

In tale circostanza il terzo acquirente, che non intenda pagare integralmente i creditori e che non sia personalmente obbligato verso di loro, può soltanto rilasciare il bene stesso ai creditori, perché si soddisfino in natura su di esso, oppure liberare l'immobile dalle ipoteche ricorrendo al procedimento della c. d. purgazione, disciplinato dagli artt. 2889 e seguenti c.c. Tale purgazione consiste nella formulazione di un'offerta stragiudiziale di pagamento di una somma che non corrisponda al totale dei crediti ipotecari iscritti, ma al prezzo stipulato per l'acquisto o al valore dichiarato a tal fine dal terzo acquirente. A detta offerta qualunque creditore potrà opporsi, ritenendola eccessivamente bassa, a condizione, tuttavia, che offra a propria volta un aumento pari ad un decimo del prezzo indicato, obbligandosi così ad acquistare all'asta il bene a tale nuovo prezzo, salva una migliore offerta all'incanto.

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Cos' è il pegno?

Il pegno è un altro diritto reale di garanzia, regolato nel nostro sistema giuridico dagli artt. 2784 e seguenti c.c. ed avente fonte contrattuale, che si perfeziona con la consegna al creditore, da parte del debitore o di un terzo, di un bene mobile, sul cui rcavato, in caso di espropriazione forzata, il creditore si rivarrà con preferenza su ogni altro creditore, purché possa essere esibita una scrittura di data certa, che contenga una sufficiente indicazione del credito vantato e del bene consegnato.

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