CONSULENZA ED ASSISTENZA LEGALE IN DIRITTO CIVILE E COMMERCIALE
Raffaele Rizzo - Avvocato a La Spezia
 
Sono titolare di un diritto di superficie che insiste su un terreno altrui, quali sono i miei diritti/poteri?

Il diritto reale di superficie permette al titolare di edificare e di mantenere sul suolo altrui o nel sottosuolo altrui, una propria costruzione (art.952 comma 1 e 955 c.c.). Il titolare del diritto di superficie diviene proprietario della costruzione e gode del diritto reale di superficie sul suolo altrui.

Il diritto di superficie può essere costituito a tempo determinato o in perpetuo, nel primo caso quando scade il termine il diritto si estingue e il proprietario del suolo acquista anche la proprietà della costruzione.

Nel caso di perimento della costruzione il superficiario conserva il diritto di ricostruirla, salvo che al momento della costituzione del diritto di superficie non si sia convenuto diversamente con il proprietario.

Il diritto di superficie si estingue per effetto del non uso protratto per venti anni (art. 954 4 comma c.c.).

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Sono titolare di usufrutto su una abitazione, alla mia morte i miei figli potranno continuare a godere del diritto di usufrutto ?

No, il legislatore considerata l'ampiezza del diritto reale di usufrutto che di fatto svuota quasi totalmente i poteri del proprietario (detto nudo proprietario), ha voluto limitare gli effetti rendendoli temporanei. Infatti se l'usufruttuario è una persona fisica il diritto non può durare altre la vita del medesimo, pertanto con la morte dell'usufruttuario si estingue il diritto di usufrutto e non passa agli eredi, se, invece, l'usufruttuario è una persona giuridica (società o enti con personalità giuridica)  l'usufrutto non può avere una durata superiore ai 30 anni.

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Quali sono i principali diritti che spettano all'usufruttuario?

I principali diritti che contraddistinguono il diritto reale di usufrutto sono:

  • La facoltà per l'usufruttuario di godere della cosa (mobile, immobile o universalità di mobili) altrui, cioè di utilizzarla a proprio vantaggio, rispettando, però, la destinazione economica decisa dal proprietario (art.981 c.c.).(ad es: azienda che produce birra non può essere trasformata in azienda che produce marmellata);
  • La facoltà per l'usufruttuario di appropriarsi dei frutti naturali o civili della cosa (984 c.c.) (come ad esempio (canoni di locazione in caso di immobile, o utili della azienda, o ancora i frutti naturali di un frutteto).

Il proprietario, detto "nudo proprietario" quando un diritto di usufrutto grava sulla sua proprietà, conserva la facoltà di disporre della cosa, può ad esempio venderla, ma il diritto di usufrutto segue il bene e pertanto l'usufruttuario potrà continuare a godere della cosa anche nei confronti del nuovo acquirente, entro i limiti innanzi indicati.

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Come può essere costituito il diritto di usufrutto?

Il diritto di usufrutto può costituirsi per volontà delle parti e quindi per contratto o per testamento, e in questi casi si definisce "usufrutto volontario", oppure può costituirsi per legge (cosiddetto usufrutto legale) come nell'ipotesi prevista dall'art.324 c.c. che disciplina il diritto di usufrutto spettante ai genitori sui beni dei figli minori. L'usufrutto si può acquistare anche per usucapione (art. 978 cc).

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A quali spese od oneri sono soggetto in relazione al mio diritto di usufrutto?

Competono all'usufruttuario le spese e gli oneri di custodia, e le spese per l'amministrazione e la manutenzione ordinaria. Sono a suo carico anche le eventuali riparazioni straordinarie che siano conseguenti ad inadempimenti relativi agli obblighi della ordinaria manutenzione della cosa (art. 1004c.c.). Le riparazione straordinarie che non siano conseguenti ad inadempimento dell'usufruttuario, competono interamente al proprietario (art. 1005 c.c.).

Inoltre l'usufruttuario è tenuto a pagare le imposte egli alti pesi che gravano sul reddito (art. 1008), mentre le imposte che gravano sulla proprietà devono essere pagate dal nudo proprietario .

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Al termine del diritto di usufrutto che obblighi avrò nei confronti del proprietario?

L'usufruttuario al momento dell'estinzione del suo diritto deve restituire le cose che formavano oggetto del diritto di usufrutto al proprietario. Le cose devono essere restituite nello stato in cui si trovavano al momento della ricezione, salvo il naturale deterioramento derivante dall'uso diligente. Per uso diligente viene richiamato dal codice civile il concetto di diligenza del buon padre di famiglia (art. 1001 comma 2° c.c) e deve intendersi la diligenza dell'uomo medioSe il diritto di usufrutto interessava una universalità di cose, l'usufruttuario al termine del suo diritto dovrà reintegrare le singole cose perite.

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In che cosa si differenziano i diritti reali di usufrutto, uso e abitazione?

Il diritto reale di uso differisce dal diritto reale di usufrutto in relazione alla limitazione della facoltà di godimento della cosa, infatti mentre nell'usufrutto è illimitata salvo il rispetto della destinazione economica della cosa, nel diritto d'uso  è limitata, infatti, l'usuario può servirsi della cosa limitatamente a quanto occorre ai suoi bisogni e quelli della sua famiglia, mentre al proprietario spetta il godimento di ciò che eccede tale misura (art. 1021 c.c.).

Il diritto di abitazione è ancora più limitato e consiste nel diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e quelli della famiglia (art. 1022 c.c.)

Entrambi i diritti reali (uso e abitazione) non possono essere oggetto di cessione e non possono essere concessi in locazione (art.1024 c.c.).

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